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个人房贷或许套不了银行

极端情况下,2007年、2008年一季度新增个人房贷全部为坏账,也仅为8600亿元,不足整个银行体系贷款总额的3%,2007年国内银行业税后利润总额为4467亿元个人房贷或许套不了银行
最近,被管理层一度叫停的转按揭和加按揭业务又死灰复燃,并以一种更隐蔽的形式在部分银行变相推出。虽然新的操作方法仍涉嫌违规,潜藏风险,但银行对此似乎却并不担忧——实际上贷款额不足房产市值的五成。
转按揭贷款的风险比一手房贷风险大。目前,转按揭房贷额约3130亿元,占总房贷额的10%,占整个银行体系总贷款额更是仅为1%左右。极端情况下,即使2007年、2008年一季度风险度较高的新增个人住房按揭贷款全部为坏账,也仅为8600亿元,占整个银行体系贷款总额不足3%。
银行业据此判断,在2006年以前个人住房按揭贷款占比更大、全国个人住房按揭贷款首付平均达到40%的情况下,房贷风险并不像想象中的那么高。
转加按揭的法律风险目前,卷土重来的加按揭业务则比原来有所创新,客户想要以房产升值部分获得抵押贷款,可以通过另一家银行对房产重新评估,然后按新的总价获得一定折扣的新增贷款,这实际上与原来的加按揭效果一样。
一般意义上的转按揭是指跨行转按揭,前提条件是在上家还款正常,没有不良记录,如果出现三次以上的逾期,担保公司不会出具担保函;转按揭的房屋必须获得产权证一年以上,还款至少要满一年,房屋交接书也应满一年。此外,客户的贷款额原则上大于还款额,多出的是转按揭担保费,一般为下家银行贷款额的千分之六,至于由谁来出,则由双方协商确定。
转按揭的操作流程一般是先审批贷款,然后由担保公司、银行和客户签订三方协议,再办理委托担保公司代理手续;贷款审批通过后,客户缴纳各种税费后,担保公司出具“担保函”,然后银行放款到担保公司账户;客户与上家银行预约还款,办理注销登记,再办理交易和抵押登记手续,最后领取产权证,银行放行剩余的尾款。
从法律上看,转按揭一般只涉及到债权人的主体变更,不涉及内容,而加按揭不仅有主体的变更,还有内容的变更。如果只是债权主体的变更,则债权人只须通知债务人即可;如果涉及内容变动,则债务人和后债权人须征得原债权人的同意才可变更。
现实中,客户为绕开须债权人同意的规定,直接申请提前还贷终止与上家银行的关系,并且在此之前往往已与下家银行谈妥了各种转加按揭的条款。实际上,如果下家银行与上家银行提供的服务包括贷款额度、贷款利率、期限等是一样的,客户为何还愿意多付出各种税费、担保费等额外代价呢,唯一的解释就是下家肯定给了客户额外的利益和好处,可能就是加按揭重新评估房产升值部分的贷款额度。


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